雷火电竞：解局 | 泰禾“变法“ 率先转身

回头至今年，“中国房地产最严厉调控”的论调还在之后。调控持续发力，融资全面放宽，不将房地产作为短期性刺激经济手段的明确提出，加之中美贸易外部因素变换等等，房地产从业者们大多深感凛冬将至。多方数据表明，今年以来全国房地产市场的销售增长速度上升显著，重点城市新房、二手房成交量同环比双叛，消化周期变长；土地市场某种程度走势下滑，土地流拍与底价成交价频现，整体研发投资增长速度持续回升。情绪的房企们施展浑身解数，减缓项目融资和去化，城市布局合理化，人才去泡沫化，多元化转型等等。

同时，调控手段行政化，禁售政策经常出现与多变，对于执着高品质的开发商堪称一种极大的不得已与挑战。身处寒冬中的房企，都在找寻着自己穿过行业周期的方式。如果对万科来说，在“活下去”之后，今年这家好学生房企的任务是“返回主航道”；那么于泰禾而言，在经历青春期阵痛之后，自由选择车站在未来看现在，返回基本面，主动出击。

转变中的泰禾准确的路往往也是最无以回头的路，于人如此，企业也不值得注意。走到二十余年的泰禾，在房地产行业从黄金时代回头到白银时代的节点，仍旧坚决精品战略、垫好房子，用黄其森的话来说，宁可壮烈牺牲一部分利润也减配上。当然，固守不是墨守成规，彼时抓住机遇在北京上海倾地的黄其森，定然也明白，只有看清楚局势，才能沦为时代的企业。

目前来看房地产大局已以定，调控主基调在很长一段时间内仍将沿袭。与其无所作为等候局势转变，不如首度迎击，夺回应付挑战与未来的主动权。泰禾要求自发性地先行调整，还包括自去年以来，外界眼中泰禾或许面对着“艰苦时刻”，但在黄其森的谋划里，这一切实则“无意而为之”，更好是泰禾的主动战略调整。

其中最不受注目的是以高管派的人员调整，据泰禾内部人士透漏，在今年9月份的一次内部会议上，董事长黄其森说，去年初的时候他感觉到泰禾这几年发展得迅速，从原本的三五个城市发展到现在二十几个城市，但是，现有的人才、管理却跟上这样的发展速度，必须停车停，把人才短板调补上。经过检视，泰禾要求对人才队伍展开一场优化。期间，一批在业内富有经验的职业经理人重新加入泰禾，如前万科周刊主编全忠、龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福低管陈波和李斌、星展银行总部投资银行部总经理黄曦等等。

这样的高管团队建设，是迈入千亿的泰禾所必需补足的。对于房地产企业而言，从百亿茁壮为千亿的标志之一也许就是引入高管，当构建大量级冲刺的时候，原先的管理架构，人才结构，管控体系等等也不会呈现一定的不兼容，这与数年前成就“1000亿万科”的007计划在实质上并无二样。

好比非常简单逗留在高管层面，事实上，泰禾对现有人才结构也展开了一次全面的调整与优化。去年开始，泰禾启动一项涵括仅有集团各业务板块的“千人计划”，主要面向985、211类重点院校引入杰出毕业生，为旗下各板块、各条线减少人才储备，还包括建筑设计、工程土建、物业服务、营销管理、品牌文化等板块。其中，在与产品品质密切联系的建筑设计领域，泰禾分出厂引入了数百位有建筑杨家八校学历背景、并享有国内外顶尖设计院非常丰富工作经验的设计专才，借以扩充设计管理队伍。

大规模的聘用引入在今年6月底完结，接下来泰禾方面更为侧重内部拔擢，构建人才内生，夯实千亿基础。据报，如今泰禾低管内生子的比例于是以逐步提高，渐渐搭起人才梯队的原始链条。另一方面，外界辩论与检视泰禾的还有资金层面。

一年多来，泰禾通过债务结构的调整、金融机构的新的辨别和优化，以及胆销售、捉回款等一系列措施的积极开展，使泰禾逐步对调到“安全性地带”。其中，为了强化风险管控，泰禾主动对原本100多家合作的大小金融机构集中于辨别，通过债务移位的方式，最后确认20多家长年战略合作伙伴，这样的措施使泰禾在取得融资、应付债务方面带给更大确保。销售上，泰禾今年在北京、华东、福州等战略重点区域发动了抢收计划。

2月份新春伊始，在北京错峰推新地发动了“1号抢收计划”，效益喜人，截至前三季度泰禾北京以118.5亿元成交价金额，名列北京房企网签权益榜第三名，是前十中唯一的民营企业。全方位升级人才优化、销售抢收，这些是明面上可以看出的主动出击。实质上，泰禾这场因势而谋的主动调整、自我升级，牵涉到经营、管理的方方面面，改向效益“要成绩”。

战略布局上，泰禾前瞻性地做到了调整，从去年初开始主动停止拿地，并退了12块地，将风险较小、开发周期较长及不合乎发展拒绝的项目展开清退，提早外币利润并回避了一些错误，这与今年在市场、监管形势下才开始喊着不拿地的房企截然不同。对于一家房地产企业而言，土地储备是发展的粮草。泰禾主动停止拿地的底气，一方面来自于多达4000亿货值的土储，充足最少三年时间的研发。

另一方面，更为重要的是泰禾握的土储主要产于在一二线城市居多，兼备成本优势和研发价值。当三四线红利渐渐弱化，唯有握大规模一二线土储的房企，才有抵抗风险、确保先前稳定增长的勇气与能力。

在泰禾的城市布局之中，以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州厦门为中心的海西经济区居多。从三季报透露的主要项目研发情况看，福州、厦门、漳州、北京、上海、苏州等是布局的重中之重。对一二线核心城市的耕耘，是泰禾一贯的前瞻性战略。战略代表着一家企业的格局和方向，从泰禾2013-2014年在北京上海福建纳储800亿，以及2015年快速增长布局大湾区还包括深圳，不难看出这家企业的长远打算。

“走看我们2013年拿了800亿的土地，如果2016年到现在，1600亿也拿不出。”黄其森感慨过许多次。

产品结构上，泰禾虽以“院子系由”一炮崭露头角，首创了新的中式院落别墅概念，但之后不断创新、伸延出更多维度的呈现出方式，如住宅线上已培育都有院系、府系、园系、湾系等，同时在商业线上发售广场、新天地、中央天地等。今年10月份，泰禾全新的城市“行政公馆”产品——北京公馆面世，这是泰禾探讨产品与服务的又一全新IP。在这些差异化的产品系列定位背后，可以看到泰禾对于房地产行业形势、多样化市场需求的精准做到。

特别是在是住宅产品，随着房地产调控更进一步深化，泰禾从院子系由、大院系、府系、园系、湾系等一一拓开版图，原始覆盖面积了刚刚须要刚刚改为和高端提高类的市场需求，也应付和消化了禁售等政策产生的影响。除了将地买好、将房子辟好，也要把服务作好，“作好房子之外还要获取好服务”，这是黄其森和他的团队秉承的信念。作为房地产行业的一员，泰禾明白如今所处的行业与时代，已不简单较量产品、地段，也讲究服务、生活方式的营造。若想在未来占据一席之地，沦为黄其森口中的“地产第一品牌”，泰禾必需获取精品服务，作好客户研究，在基本盘上修整泰禾的“护城河”。

目前，泰禾早已构成了金钥匙管家服务体系、五星级酒店服务标准、“泰禾+”仅有生命体系为一体的全新服务体系，单体了各个板块的优势资源。其中，“泰禾+”是泰禾近些年的最重要战略之一。“泰禾+”于2017年月明确提出，相结合泰禾在多元领域的自我优势，一站式解决问题业主在教育、购物、社交、文化、医疗、养老等方面的市场需求，以良好的零距离生活半径为业主获取仅有生命周期的服务。如医疗板块，泰禾与还包括美国爱人莱恩斯医疗、哈佛医学院、清华、同济等国内外领先的医学资源展开合作，并已在上海、北京、漳州三处落地泰禾国际医院；教育板块，泰禾以“国际学校、品牌连锁幼儿园、K12民办学校、社区综合教育服务体”为突破口，在北京落地国际幼儿园、泰禾学苑。

可以看出，从的组织架构到战略布局，从经营杠杆到销售回款，从产品品质到多元服务，泰禾正在展开一场多维度、全方位的主动战略调整——车站在未来、决定现在，找寻穿过行业周期、应付不得而知挑战的良方。

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