雷火电竞-景业名邦：微支点下的救命稻草

阿基米德说道，给我一个立足点，和一根充足宽的杠杆，我就可以撬动地球”，这句至理名言被世人命为经典。而在现实之中，有一家叫作景业名邦的企业，带着仅有十几亿的营收规模，锁上了香港上市的大门。然而，与不日步入上市顺利喜讯忽略的是，房二代景业名邦用微支点撬动“地球”背后，是其资金压力极大的泥潭，堪称远比好回头的未来路。

融资的救命稻草2018年以来，地产行业调控趋严，金融环境仍没上升迹象。在此背景下，一批内地小房企加快上市，以此来减轻资金危机，并谋求资本市场力量来扩展业务。

继新力有限公司、天保集团之后，景业名邦在提交招股书5个多月后，再一一脚踏入港交所的大门。据港交所11月15日消息，景业名邦集团有限公司有限公司通过港交所的上市研讯，星展银行兼任其独家保荐人。

通过研讯，这就意味著景业名邦不日将登岸港交所。58还乡客首席分析师张波亦回应：“在融资有利的情况下，不少中小房企将上市视作融资的‘救命稻草’”。不过，上市融资 “这稻草本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏高，直接影响到实际融资效果”，张波说道。实质上，这家企业与雅居乐具有千丝万缕的联系。

据招股书表明，景业名邦的继续执行董事兼任主席及最后实际掌控人为陈思铭。显而易见，景业名邦背后车站着的，是陈思铭；而陈思铭背后车站着的，是雅居乐董事会副主席陈卓贤，陈思铭是陈卓贤的长子。东面雅居乐这个“大树”，景业名邦获得不少协助。如富力张力之子张量一样，陈思铭的第一笔创业启动资金，正是来自于“家庭资源获取”。

除财务反对外，景业名邦有不少高管也就是指雅居乐改任而来。根据招股书表明，景业名邦董事会共计9名成员，还包括6名执董和3名独立国家非执董。

董事会副主席兼任继续执行董事刘华锡是雅居乐老将，曾任雅居乐集团副总裁。招股书还表明，继续执行董事兼任总裁郑红曾任雅居乐地产总裁助理和番禺雅居乐总经理；继续执行董事吴新平曾任雅居乐地产工程中心总经理；继续执行董事郭双曾任雅居乐集团区域总裁；继续执行董事韦妙嫦曾在雅居乐集团多家公司负责管理财务审计工作。

景业名邦的4名高管中，除财务总监刘华强外，副总裁谭玉杏、蓝炽源，副总经理兼任公司秘书卫静心也皆有雅居乐从业经历。微支点撬动地球如年仅只有30岁的陈思铭一样，景业名邦堪称“最年长上市房企”，正式成立至今不过短短7年光景。据公开发表资料表明，景业名邦总部坐落于香港CBD铜锣湾时代广场，业务主要产于在广州、海南、香港等城市，未来研发的土地资源集中于在广东、海南、云南及湖南等四省。

景业名邦项目研发经验，以及规模尚属年长，储备项目资源亦受限。至今为止，景业名邦享有30个物业项目，建筑面积300万平方米，其中20万平米的供出售或租赁的已完工物业、90万平米的开建物业及190万平米的持作未来研发物业。

这一规模，在地产行业变得十分“迷你”。回应，景业名邦也在招股书中直言，近年来正在急速发展，所处方位良好且成本在商业上可拒绝接受的待研发土地供应十分受限。受限的30个项目中，景业名邦的业绩完全仅有靠广州的景业荔都和海南的景业清水湾两个项目拉起。招股书表明，2016年，广州的景业荔都一期、海南的景业清水湾3号一期与二期共计取得收益大约6.25亿元，占到当年总收益的97.5%。

2017年，景业荔都一期、景业清水湾3号一期与二期共计取得收益大约7.83亿元，占到当年总收益的93.46%；2018年，景业荔都一期和景业清水湾3号一期、二期及三期共计取得收益大约12.46亿元，占到当年总收益的93.74%。在早已上市顺利、营收规模将近百亿的中小房企新力面前，景业名邦的营收规模堪称较少得真是。根据公开发表数据表明，2019年上半年，景业名邦构建收益7.62亿元。

期内，景业名邦袭港溢利1.81亿元，毛利3.96亿元，毛利率为54.8%。而2016年至2018年，景业名邦分别构建收益6.41亿元、8.38亿元、12.49亿元；构建溢利8450.7万元、8607.8万元、3.82亿，毛利率分别为26.0%、36.4%、40.4%。因而，表面兴旺的是：房二代景业名邦，东面雅居乐这棵大树，以“微支点”撬动了“地球”，关上港交所的大门。看起来兴旺背后，毕竟残忍的现实：在金融监管趋紧、房住不炒的大背景下，景业名邦正陷在现金流紧绷、基本面不容乐观的泥潭。

事情当然是环环相扣的。业内指出，景业名邦基本面不容乐观、现金流紧绷的现状，造成其较难通过银行贷款，为其土地并购和未来房地产开发取得充足资金。令人堪忧的基本面如多数中小房企的命运般，景业名邦的处境知道远比好过。景业名邦酒店运营、物业管理业务不尽如人意。

招股书表明，景业名邦酒店运营业务毛利于2017年年度袭港亏损1889.2万元，物业管理业务毛利堪称倒数三年亏损，总计多达212.7万元。景业名邦方面回应，公司的酒店营运分部于2017年袭港亏损，主要是因为坐落于增城的卓思道温泉度假酒店开业，而2018年利用平均值房价和入住率的下沉，该酒店的业务转好，其毛利也渐渐减少。景业名邦短期债务压力极大。2016-2018年末，以及2019年上半年，景业名邦总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元，总借款的加权平均实际利率也由2018年的5.74%下降至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年内债券偿还部分早已高达7.77亿元，同比大幅度快速增长76.73%。

尽管有雅居乐获取财务资助，景业名邦依然经历了负债过山车。2016-2018年末，以及2019年上半年，景业名邦对应资产负债比率分别为1066.4%、306.2%、116%、200.7%。合约负债方面，于2016年、2017年、2018年12月31日，景业名邦分别为433.9百万元、1407.4百万元、2238.8百万元，大幅上升，年增长率分别为224%、59%。

累计2019年4月30日，景业名邦合约负债额仍然居高，为2082.1百万元。景业名邦的现金流情况也不容乐观。据招股书表明，累计2018年年末，景业名邦现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元，经营活动产生的现金流倒数两年为负，分别大约-2.7亿元、-2.10亿元。

景业名邦在招股书上回应，如果上市顺利，筹措的资金将有三大用途，一是现有项目的研发资金，二是土地出售，三是一般运营资金。景业名邦亦否认，因资金受限，如经常出现土地成本大幅度下跌，将无法与财务资源更加可观的其他物业开发商进行竞争。“土地、资金远不如粮食、弹药，要配有充裕，方能大概率输掉胜仗。

民营房企在融资艰难时期要降负债叛杠杆，以加快现金流回笼为准绳，否则，将看到曙光来临，不会被市场出局”，某业内人士坦言。除此之外，广东、海南、云南及湖南的物业出租汽车政策，以及其他政策变动，也将沦为影响景业名邦物业板块营收的一个不确认因素。路无非不好回头的情况下，未来，能否逃跑上市这根“救命稻草”，景业名邦得拿走“真本事”了。

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